解除と登記・解除前の第三者

契約が合意解除（当事者間の話し合いで契約をなかったことにすること）された場合、解除される前にすでに権利を取得していた第三者は、登記（法務局への権利の公式な記録）がなくても自分の所有権を主張できるか。

契約が解除された場合、民法545条1項のただし書きによって第三者の権利は守られるが、その保護を受けるためには登記（権利の公式な記録）を備えている必要がある。解除前に権利を取得していた第三者であっても、登記を済ませていなければ、解除によって所有権を取り戻した元の所有者に対して自分の所有権を主張することはできない。解除前の第三者と解除した元の所有者は、登記を争う対抗関係（どちらが先に登記したかで勝敗が決まる関係）に立つ。

民法177条（不動産物権変動の対抗要件としての登記）と民法545条1項（契約解除の効果と第三者保護）に関わる判例です。解除前の第三者が保護されるには登記が必要という重要なルールを示しています。

予約していた商品を店が別の客に売ってしまった場合、先に代金を払っていても、正式な引渡証がなければ後から来た客に負けてしまうようなものです。