賃貸借契約の解除

賃貸借契約はどうやって終わらせるの？

賃貸借契約は、貸主と借主が合意して結んだ契約ですが、一定の事由があれば解除によって途中で終了させることができます。解除とは、契約を終わらせて、貸主・借主の関係を消滅させる意思表示のことです。

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解除の2つのパターン

賃貸借契約の解除には、大きく分けて2つのパターンがあります。

①約定解除権に基づく解除があること。契約書に「家賃を3か月滞納したら解除できる」などと書かれている場合、その条項に基づいて解除できます。

②法定解除権に基づく解除があること。民法541条・542条により、相手方が債務不履行（家賃不払い、無断転貸など）をした場合、催告をしたうえで解除できます。ただし、軽微な違反では解除できないという制限があります。

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借主保護の原則に注意！

賃貸借契約では、借主は弱い立場にあるため、貸主側から一方的に解除するには信頼関係が破壊されたといえる程度の違反が必要です。家賃を1か月滞納しただけでは、通常は解除できません。「貸主は契約を守った。でも、借主のわずかな違反で追い出すのは不公平だ」という考え方が背景にあります。

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試験での頻出ポイント

信頼関係破壊の法理（背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できない）は、賃貸借の解除問題で必ず問われます。また、解除の効果（将来に向かって契約が終了し、目的物を返還する義務が生じる）も押さえておきましょう。