民法物権

解除と登記

かいじょときき

ひとことで言うと

契約を解除したとき、その効果を第三者に主張するには登記が必要になる場合があるという原則のこと。

くわしく解説

解除したら、誰に対しても主張できるの？

AさんがBさんに土地を売ったけれど、代金を払ってもらえないので契約を解除した――このとき、「解除したから土地は自分のものだ」と誰に対しても主張できるのでしょうか？

実は、解除の効果を第三者に主張するには、登記が必要になります。これは判例によって確立されたルールです。

なぜ登記が必要なの？

解除によって、売主は所有権を取り戻します。つまり、解除も一種の物権変動だと考えられているのです。そして、不動産の物権変動を第三者に対抗するには、民法177条により登記が必要とされています。

解除のポイントは、「当事者間では解除の意思表示だけで効力が生じる。でも、第三者に主張するには登記が要る」という二段構造にあります。

誰が「第三者」にあたるの？

ここでいう第三者とは、解除前に登場した人です。たとえば、Aさんが解除する前に、BさんがCさんに土地を転売していた場合、Cさんが第三者にあたります。

このとき、AさんとCさんは登記の先後で優劣が決まります。Cさんが先に登記すれば、Cさんが土地を取得できるのです。

試験で狙われるポイント

「取消しと登記」との比較がよく出題されます。取消しも解除と同じく、第三者に対抗するには登記が必要です。この2つはセットで理解しておきましょう。

具体例で考えよう

ケース①：解除前の転売

AさんがBさんに土地を売りました。代金が未払いだったので、Aさんは解除の意思表示をしました。ところが、解除前にBさんはその土地をCさんに転売し、Cさんは登記を備えていました。この場合、AさんはCさんに解除を主張できず、Cさんが土地を取得します。解除による所有権の復帰を主張するには、Aさんも登記が必要だったのです。

ケース②：解除後の第三者

AさんがBさんに土地を売り、後日解除しました。解除の後、Bさんが無権利であるのに、Dさんに土地を売却したとします。この場合、Dさんは「解除後の第三者」なので、177条の第三者には該当しません。AさんはDさんに対して、登記なくして解除を主張できます。