不動産質

不動産質とは何か？

不動産質とは、お金を貸した人（質権者）が、担保として差し入れられた不動産を占有し、その不動産を使ったり、貸したりして得られる利益で借金を回収していく仕組みです。

動産質の不動産版と考えれば分かりやすいでしょう。質屋に時計を預けるように、土地や建物を債権者に預けて使ってもらうイメージです。

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抵当権との決定的な違いは？

同じ不動産担保でも、抵当権とは大きく異なります。

抵当権は、債務者が不動産を使い続けながら担保に入れられます。一方、不動産質では債権者が占有するのが最大の特徴です。債務者は不動産を使えなくなってしまいます。

また、抵当権は競売で換価して回収しますが、不動産質は使用収益によって回収します。つまり「土地を貸して家賃をもらう」「建物に住む」といった形で、少しずつ債権を回収していくのです。

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なぜ実務ではほとんど使われないの？

不動産質には大きなデメリットがあります。債務者は不動産を使えなくなるため、自宅や事業用地を担保にすると生活や事業ができなくなってしまいます。

このため、実務では抵当権が圧倒的に利用され、不動産質はほとんど使われていません。試験では理論的な理解を問われることがあるので、抵当権との違いをしっかり押さえておきましょう。