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A民法物権

建物収去・土地明渡請求の相手方

最高裁判所1994-02-08最判平6.2.8
建物収去土地明渡し登記名義人信義則所有権侵害

登記名義人は義務を免れない

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判例図解

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なる子ちゃん

事案の概要

甲(土地所有者)の土地上に、乙が建物を建築して自らの意思に基づき登記名義を取得しました。その後、乙はこの建物を丙に譲渡しましたが、登記名義は乙名義のままとしました。甲は乙に対して土地所有権に基づく建物収去・土地明渡しを請求しましたが、乙は「すでに丙に建物を売却して所有権を失ったから、自分には収去義務がない」と主張しました。登記名義を保持したまま所有権を失った者に対して建物収去・土地明渡し請求が認められるかどうかが争われた事件です。
争点

争点

他人の土地上の建物を譲渡して所有権を失ったが登記名義を保持している者に対して、土地所有者は建物収去・土地明渡しを請求できるかどうかが争点です。
判旨

判旨

建物収去・土地明渡しの義務は原則として現実に建物を所有することで土地を占拠している者が負いますが、自らの意思に基づいて建物の所有権取得の登記を経由した者は、たとえ建物を他に譲渡したとしても、引き続き登記名義を保有する限り、土地所有者に対して建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできません。土地所有者が地上建物の譲渡による所有権の喪失を否定してその帰属を争う点では、あたかも建物についての物権変動における対抗関係にも似た関係にあります。登記を自己名義にしておきながら自らの所有権の喪失を主張してその建物の収去義務を否定することは、信義にもとり、公平の見地に照らして許されないものというべきです。
判決

判決

原判決破棄、差戻し。登記名義を自己名義のままにしながら建物を譲渡した乙は、土地所有者甲からの建物収去・土地明渡し請求を拒むことができないとの法的判断を示しました。
関連法令の解説

関連法令の解説

民法177条(不動産物権変動の対抗要件)
不動産に関する物権の得喪・変更は登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。本判決では、土地所有者が地上建物の譲渡による所有権の喪失を否定してその帰属を争う点で、あたかも建物についての物権変動における対抗関係に似た関係にあるとしました。ただし、民法177条の対抗関係そのものを認定したわけではなく、信義則・公平の見地から判断しています。

民法1条2項(信義誠実の原則)

権利の行使および義務の履行は信義に従い誠実に行わなければならないと定めています。本判決の核心的根拠であり、「自らの意思に基づいて登記を自己名義にしておきながら所有権の喪失を主張して収去義務を否定することは、信義にもとり、公平の見地に照らして許されない」という判旨の直接的根拠となっています。

民法206条(所有権の内容)

所有者はその所有物を自由に使用・収益・処分する権利を有すると定めています。土地所有者の建物収去・土地明渡請求権は、この所有権に基づく物権的請求権(妨害排除請求権・返還請求権)として行使されます。
身近な例え

身近な例え

駐車場に自分の車を置いておきながら、友人に譲った後も名義変更せず、管理者から「どけろ」と言われて「もう僕のじゃない」とは言えない状況に似ています。
なる子ちゃん

ざっくりまとめ


建物を売ったのに登記を移さないでいたら、「自分は所有者じゃないから収去の義務もない!」って言えるの?っていう話。裁判所は「ダメ!」って言ったんだよね。「所有権を失いましたよ」って主張して責任を免れることは、自分で作り出した外観(登記名義)を利用する不誠実な行為だから。不動産の所有権移転登記をすることは通常それほど困難じゃないし、社会の慣行にも合致してる。だから登記を自己名義にしたままで「所有権喪失」を主張するのは信義則・公平に反して許されない、という判断が試験の核心!

試験対策ポイント

建物収去・土地明渡しの義務は原則として現実に建物を所有して土地を占拠している者が負う
ただし、自らの意思に基づいて所有権取得登記を経由した者は、建物を譲渡後も登記名義を保持している限り、所有権の喪失を土地所有者に主張できない

この根拠は民法177条の対抗関係そのものではなく、信義則・公平の見地(民法1条2項)

注意:本判決の前提は「自らの意思に基づいて」登記を取得した者という限定がある点

単に「建物を売った」だけでは義務を免れられず、登記名義の移転まで完了して初めて義務から解放される

相手方において「たやすく建物の所有権の移転を主張して明渡しの義務を免れることが可能になる不合理」を防ぐことが判断の背景にある
法令

関連法令

関連判例

関連判例

民法最高裁判所

錯誤による和解契約

合意解除と転得者の関係は対抗関係として処理され、転得者が保護されるには登記が必要(善意であっても不可) 債権者代位による登記請求も、代位する丙自身が登記を備えていなければ認められない 注意:合意解除前の第三者保護は民法545条1項ただし書が根拠だが、保護のためには対抗要件(登記)の具備が必要 信義則に反する特段の事情がある場合は例外的に登記なしでも保護される余地がある(最判昭45.3.26と対比して押さえること) 解除前の第三者は登記が必要、解除後の第三者も登記で対抗関係を処理する点をセットで整理すること

民法最高裁判所

使用者から被用者への求償

民法最高裁判所

時効完成後の債務の承認

時効完成後に債務を承認した場合、債務者はその後に消滅時効を援用できない 「時効完成を知らなかった」という事情は関係ない。知らなくても援用は許されない 法的根拠は民法1条2項の信義則(信義誠実の原則) 注意:時効完成前の承認は時効の更新(民法152条・時効のリセット)の問題であり、本判決とは場面が異なる。混同しないこと 試験では「時効完成の事実を知らなかった場合でも援用できない」という部分がひっかけとして出やすい

民法最高裁判所

本人が無権代理人を相続

本人が無権代理人を相続した場合:追認拒絶できる・当然有効にならない(本判決) 無権代理人が本人を相続した場合:追認拒絶できない・当然有効になる(最判昭40.6.18) この2パターンの対比が試験の最頻出ひっかけ。「誰が誰を相続したか」を図で整理すること 注意:本人が追認を拒絶できても、無権代理人の損害賠償責任(民法117条)は相続して引き継ぐため、相手方Xからの損害賠償請求は拒絶できない(最判昭48.7.3) 本判決は「建物引渡所有権移転登記手続等請求」事件であり、参照法条は民法117条

民法最高裁判所

自衛隊内での事故と安全配慮義務

安全配慮義務は、特別な社会的接触関係にある当事者間で信義則上当然に発生する付随義務である 国と公務員の間でも安全配慮義務が認められ、その違反は債務不履行として扱われる 消滅時効は会計法30条の5年ではなく、民法167条の10年が適用される 注意:2020年の民法改正後は「知った時から5年・権利行使できる時から10年」に変更されているため、改正前後を区別して整理すること 安全配慮義務はその後の判例・労働契約法5条にも引き継がれ、民間企業と労働者の間でも認められている(川義事件 最判昭59.4.10 参照)

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