民法契約

賃借権の譲渡・転貸

ちんしゃくけんのじょうと・てんたい

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ひとことで言うと

賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を他人に譲ったり、賃借物を他人に貸すこと。原則として賃貸人の承諾が必要。

くわしく解説

賃借権の譲渡・転貸とは何か？

あなたが借りている部屋や土地を、他の人に貸したり、その借りる権利そのものを譲り渡したりすることを指します。譲渡は賃借権という権利を他人に移転すること、**転貸（又貸し）**は自分は賃借人のままで、さらに第三者に貸すことです。

民法では、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡や転貸はできないと定められています（民法612条）。

なぜかというと、賃貸借は当事者間の信頼関係を基礎とする契約だからです。貸主は「この人なら安心して貸せる」と判断して契約したのに、勝手に知らない第三者が使うことになれば、信頼関係が壊れてしまいます。

賃貸人の承諾なく譲渡・転貸した場合、賃貸人は契約を解除できます。ただし判例では、背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できないとされています。つまり、信頼関係が壊れていない程度の軽微なケースでは、解除まではできないということです。

無断譲渡・転貸があっても、信頼関係破壊の理論により、常に解除できるわけではない点が頻出です。また、転貸の場合、賃貸人は転借人に対して直接の義務履行請求ができる（民法613条）ことも押さえておきましょう。

具体例で考えよう

ケース①：アパートの又貸し

AさんはBさんから借りているアパートを、Bさんに無断でCさんに転貸（又貸し）しました。この場合、Bさんは原則として契約を解除できます。ただし、たとえば親族間での一時的な使用など、信頼関係を壊すほどではない場合は解除できないこともあります。

ケース②：店舗の賃借権譲渡

Dさんは商店を経営するためEさんから店舗を借りていましたが、事業ごと別の業者Fに譲り渡すため、賃借権もFに譲渡したいと考えました。この場合、Eさんの承諾がなければ譲渡はできず、無断で譲渡すればEさんは契約を解除できます。

試験対策ポイント

「賃借権の譲渡・転貸」は民法の頻出ワードです。用語の定義と、それがどの場面で問題になるかをセットで覚えましょう。

🔗

本来は債権である賃借権に、物権のような強力な効力を認めて、賃借人の地位を保護する仕組みのこと。

賃貸借契約が終了したときに、賃借人が賃貸人に対して敷金の返還を求めることができる権利のこと。

当事者の一方が相手方にある物の使用収益をさせることを約束し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約束する契約のこと。

賃貸借契約を終了させて、貸主・借主の関係を消滅させる法的手続のこと。

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