賃借権の譲渡・転貸

賃借権の譲渡・転貸とは何か？

あなたが借りている部屋や土地を、他の人に貸したり、その借りる権利そのものを譲り渡したりすることを指します。譲渡は賃借権という権利を他人に移転すること、**転貸（又貸し）**は自分は賃借人のままで、さらに第三者に貸すことです。

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なぜ原則として禁止されているの？

民法では、賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡や転貸はできないと定められています（民法612条）。

なぜかというと、賃貸借は当事者間の信頼関係を基礎とする契約だからです。貸主は「この人なら安心して貸せる」と判断して契約したのに、勝手に知らない第三者が使うことになれば、信頼関係が壊れてしまいます。

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無断で譲渡・転貸したらどうなる？

賃貸人の承諾なく譲渡・転貸した場合、賃貸人は契約を解除できます。ただし判例では、背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できないとされています。つまり、信頼関係が壊れていない程度の軽微なケースでは、解除まではできないということです。

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試験で問われるポイント

無断譲渡・転貸があっても、信頼関係破壊の理論により、常に解除できるわけではない点が頻出です。また、転貸の場合、賃貸人は転借人に対して直接の義務履行請求ができる（民法613条）ことも押さえておきましょう。