建物明渡し猶予制度
たてものあけわたしゆうよせいど
ひとことで言うと
抵当権が実行されて建物の所有者が変わったとき、借家人が一定期間そのまま住み続けられるようにする制度のこと。
くわしく解説
なぜこの制度が必要なの？
まず、抵当権が実行されると、建物の所有者が変わります。新しい所有者は「私の建物だから出て行ってくれ」と言いたいところですが、借家人は何も悪いことをしていないのに、いきなり追い出されてしまうのは気の毒です。
建物明渡し猶予制度は、抵当権設定後に賃貸借契約を結んだ借家人を保護するために設けられました。ポイントは、「借家人には落ち度がない。でも、すぐに出て行けというのは酷だ」という考え方にあります。
どのくらいの期間猶予されるの？
競売による買受人が代金を支払った日から6か月間は、借家人はそのまま住み続けることができます。この期間中に、借家人は次の住まいを探すなどの準備ができるわけです。
この制度が使える条件は？
①抵当権設定後に賃貸借契約を結んだこと。抵当権設定前から借りていた場合は、この制度ではなく、賃借権の対抗力の問題になります。
②建物に居住していたこと。店舗などの事業用建物は対象外です。
③競売で建物が買い受けられたこと。任意売却の場合はこの制度の対象になりません。
試験で気をつけるポイント
「6か月間」という期間と、「抵当権設定後の賃借人」という点がよく問われます。また、抵当権との関連で出題されることが多いので、セットで理解しておきましょう。
具体例で考えよう
ケース①：競売後の借家人
Aさんは自分の建物に抵当権を設定した後、Bさんに賃貸しました。その後、Aさんが借金を返せず、建物が競売にかけられてCさんが買い受けたとします。この場合、Bさんは代金支払日から6か月間は建物に住み続けることができます。これが建物明渡し猶予制度です。
ケース②：抵当権設定前からの借家人
Aさんは建物をBさんに賃貸した後、建物に抵当権を設定しました。その後競売になった場合、Bさんは「抵当権設定前」の賃借人なので、建物明渡し猶予制度ではなく、賃借権の対抗要件(引渡し)を備えていれば新所有者に対抗できます。
試験対策ポイント
「建物明渡し猶予制度」は民法の頻出ワードです。 用語の定義と、それがどの場面で問題になるかをセットで覚えましょう。
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