第6節 用益物権

他人の土地を使う権利

用益物権とは、他人の土地を一定の範囲で使用したり収益したりする権利です。他人の土地に建物を建てて住む、畑をつくって栽培する、といった場面で使われます。

所有権のように目的物を全面的に支配する権利ではなく、使える範囲が限られています。そのため制限物権とも呼ばれます。

4つの種類

地上権（265条以下）は、他人の土地において工作物や竹木を所有するために、その土地を使用する権利です。

永小作権（270条以下）は、小作料を支払って耕作または牧畜をすることを目的として、他人の土地を利用する権利です。

地役権（280条以下）は、自分の土地の便益を高めるために、他人の土地を使用する権利です。公道に出るために隣の土地を通る通行地役権が典型例です。

入会権（263条・294条）は、一定の地域の住民が山林原野を共同で管理し、収益する権利です。

物権なので登記が対抗要件になる

4つとも物権です。したがって、登記を備えなければ第三者に対抗できません（177条）。債権である賃借権とは、この点で扱いが変わってきます。

どこに力を入れるか

4つのうち、出題されるのはほとんど地役権です。地上権・永小作権・入会権は、名称と条文番号、そして何を目的とする権利かを一覧で押さえておけば足ります。地役権については、要役地と承役地が移転したときの扱いと、時効取得の要件まで踏み込む必要があります。

地役権とは

地役権は、自分の土地の便益を高めるために、他人の土地を使用する権利です（280条）。

便益を受ける側の土地を要役地、使わせる側の土地を承役地といいます。この2つの用語は図を描くときに必ず出てくるので、どちらがどちらか取り違えないようにします。

通行地役権

典型例は通行地役権です。Bの土地が崖に囲まれていて公道に出にくい場合、Aの土地に通行地役権を設定すれば、Aの土地を通って公道に出られます。このときBの土地が要役地、Aの土地が承役地です。

通行地役権のほかにも、日照を確保するために目の前の土地に建物を建てさせない日照地役権を設定することもできます。

隣地通行権との違い

似た制度に隣地通行権があります（210条）。どちらも他人の土地を通る点は同じですが、成り立ちが違います。

隣地通行権は、袋地の所有者に法律上当然に認められる権利です。これに対し地役権は、当事者が合意して設定する権利です。

違いは通れる範囲にも表れます。隣地通行権は必要であり損害が最も少ない範囲に限られますが、地役権は合意で決めるので最短ルートである必要がありません。回り道になる経路を設定してもかまいません。

袋地の所有者は、隣地通行権を主張してもよいし、地役権を設定してもらってもよい、という関係になります。

要役地から切り離せない

地役権は要役地に付いてくる権利です。そのため、要役地から分離して地役権だけを譲り渡したり、他の権利の目的にしたりすることはできません（281条2項）。

要役地が移転した場合

地役権は要役地に付いてくる権利です。要役地の所有権が移れば、地役権もいっしょに移ります（281条1項）。

したがって、要役地がCに譲渡された場合、Cは要役地の所有権移転登記があれば、地役権の登記がなくても承役地の所有者Aに地役権を主張できます。地役権は要役地の付属品として自動的についてくるからです。

承役地が移転した場合

これに対し、承役地がCに譲渡された場合は結論が変わります。地役権者Bは、地役権の登記がなければ、原則として承役地の新しい所有者Cに地役権を主張できません。

理由は登記を見る側の立場にあります。CがAから土地を買うとき、地役権の登記がなければ「自分が買う土地にはBの地役権が付いている」ということに気づけません。何も知らずに買った人に負担を押しつけるわけにはいかないので、登記を要求しています。

対比のしかた

要役地が動いたときは登記が要らず、承役地が動いたときは登記が要る、という対照的な扱いになります。

根拠も違います。要役地の側は地役権が要役地に付いてくるという性質から説明され、承役地の側は物権変動の対抗要件の問題として処理されます。

なお、隣地通行権は所有権の登記がなくても主張できました。地役権は承役地が移転したときに登記が要る、という違いをセットで覚えると混同しません。

2つの特別な要件

地役権も時効によって取得できます。ただし、時効取得できるのは、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限られます（283条）。

地役権は目に見えにくい権利です。承役地の所有者が気づかないうちに時効が完成してしまうのは不当なので、外から見て分かる形で継続していることが求められます。

通行地役権では通路の開設が要る

通行地役権について、継続的に行使されたといえるためには、要役地の所有者が自分で通路を開設していることが必要です（最判昭30.12.26）。

ただ他人が作った道を何十年通っていても、継続的な行使とは認められません。承役地の所有者から見れば、単に通してあげているだけであって、権利を主張されているとは思わないからです。

過去問では「20年にわたって平穏かつ公然と通行していれば、自ら通路を開設していなくても通行地役権を時効取得できる」という形で出題され、誤りとされました。

承役地が共有の場合

承役地が共有地である場合には、共有者を守るための特別なルールがあります。

まず、土地の共有者の1人が時効によって地役権を取得したときは、他の共有者もこれを取得します（284条1項）。地役権は取得しやすい方向に働きます。

次に、共有者に対する時効の更新は、地役権を行使する各共有者に対してしなければ効力を生じません（284条2項）。

そして、地役権を行使する共有者が数人ある場合には、その1人について時効の完成猶予の事由があっても、時効は各共有者のために進行します（284条3項）。1人を止めても他の人の時効は止まらない、ということです。

つまり、時効の完成を阻止したい承役地の所有者は、地役権を行使する共有者の全員に対して手続をとらなければ目的を達せられません。1人に対してだけ手を打っても無駄になります。

地上権とは

地上権は、他人の土地において工作物または竹木を所有するために、その土地を使用する権利です（265条）。工作物には建物・橋・鉄塔などが、竹木には植林した樹木などが含まれます。

設定契約だけで成立しますが、第三者に対抗するには登記が必要です（177条）。

賃借権との違い

同じように他人の土地を使う権利に、土地の賃借権があります。使い道は似ていますが、性質が大きく違います。

地上権は物権なので、地上権者は土地の所有者の承諾がなくても地上権を譲渡したり土地を転貸したりできます。設定行為で別の定めをした場合は別です。

これに対し賃借権は債権なので、賃貸人の承諾がなければ賃借権の譲渡も転貸もできません（612条）。

また、地上権者は土地の所有者に対して登記を請求できますが、賃借人には原則として登記請求権がありません。借りる側の立場の強さがはっきり違います。

存続期間

存続期間は当事者が自由に定められます。賃貸借の存続期間が50年を超えられない（604条）のとは対照的です。

設定行為で存続期間を定めなかった場合、別段の慣習がないときは、地上権者はいつでもその権利を放棄できます（268条1項）。ただし地代を支払うべきときは、1年前に予告をするか、期限の到来していない1年分の地代を支払う必要があります。

建物の登記でも対抗できる

建物を所有する目的で土地を借りている場合は、借地借家法が適用されます。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者名義で登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。地上権の登記がなくても、建物の登記で足りるということです。

永小作権

永小作権は、小作料を支払って耕作または牧畜をすることを目的として、他人の土地を利用する権利です（270条）。農地を借りて農業を営む場面で使われます。

物権なので、永小作人は土地の所有者の承諾がなくても永小作権を譲渡したり、土地を賃貸したりできます（272条）。ただし設定行為で禁じられている場合は別です。この点は地上権と同じ考え方です。

存続期間は20年以上50年以下とされています（278条1項）。これより長い期間を定めても50年に短縮されます。更新することはできますが、更新の時から50年を超えることはできません。

入会権

入会権は、一定の地域の住民が山林原野を共同で管理し、収益する権利です。薪や炭に使う木を村の住民が共同で採取してきた、といった形で古くから続いてきた権利です。

民法は入会権を2つに分けています。共有の性質を有する入会権（263条）と、共有の性質を有しない入会権（294条）です。どちらも各地方の慣習に従うとされており、民法が細かい中身を定めているわけではありません。

地域の共同体に帰属する権利なので、構成員が自分の持分を勝手に処分することはできません。この点が通常の共有と違います。

どこまで押さえるか

永小作権も入会権も出題は多くありません。永小作権は耕作または牧畜が目的であること、入会権は地域の住民が慣習に従って共同利用する権利であることと、それぞれの条文番号を押さえておけば足ります。