第4節 所有権

■ 所有権の意義

所有権とは、法律の範囲内において、目的物を自由に使用・収益・処分する権利です（民法206条）。使用とは物を直接利用すること、収益とは物から天然果実・法定果実を取得すること（土地を賃貸して賃料を得るなど）、処分とは物を売却・贈与・廃棄・担保に入れるといった法律的・事実的な処分を行うことを意味します。

■ 所有権の特徴と制限

所有権は物権の中でも最も完全な権利であり、絶対的・排他的な支配権として目的物に対して包括的な権能を持ちます。物権であるため第三者一般に主張できます（対世効）。一方、地上権・地役権・抵当権・用益物権などの制限物権が設定されると、その範囲で所有権の内容が制約されます。また、相隣関係のルール（境界・隣地通行権・建築制限等）によっても所有権行使は制限されます。

■ 物権的請求権

不法占拠者に対しては、物権的請求権として、①返還請求権（占有回収）、②妨害排除請求権（妨害の除去）、③妨害予防請求権（妨害のおそれへの対処）の3種類を行使することができます。これらの物権的請求権は時効にかからないとされます。

■ 試験上のポイント

試験で最も出題されやすい論点は「共有」であり、持分の割合・使用/保存/管理/変更の各行為に必要な同意要件が重要です。所有権は相隣関係（境界・隣地通行権）とあわせて、土地の利用に関する多くのルールの根拠となっており、2021年改正で相隣関係のルールが大幅に整備されました。

■ 隣地通行権とは

隣地通行権（囲繞地通行権）とは、他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）の所有者が、その囲まれた土地（囲繞地）を通行することができる権利をいいます（民法210条1項）。日本は国土が狭いため土地を有効活用する必要があることから、袋地の所有者が公道へのアクセスを確保できるよう民法はこの制度を設けています。

■ 通行の範囲と償金

通行の範囲は必要最小限の範囲に限られ、袋地の使用に通常必要な範囲でのみ認められます。また、袋地の所有者は、通行する土地の損害に対して償金を支払う義務を負います（212条本文）。この償金は毎年定期的に支払うことができます（212条ただし書）。ただし、土地の分割または一部譲渡によって袋地が生じた場合には、その分割した他の土地または残余の土地に対してのみ通行権を有し、この場合は償金の支払義務がありません（213条1・2項）。

■ 登記は不要

判例は、袋地を取得した者が隣地通行権を主張するにあたり、所有権の登記がなくても通行権を主張できるとしています（判例：行政書士試験12-29-1改題）。これは隣地通行権が法律上当然に発生する法定の通行権であり、登記のような公示を必要としないためです。なお、かつて使われていた「囲繞地」という用語は2004年改正で条文から削除され、現在は「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者」と規定されています（210条1項）。通行権の具体的内容（通路の開設を含む）については必要に応じて裁判で確定することができます。

■ 相隣関係とは

相隣関係とは、隣接する土地の所有者間の権利関係を調整するための制度であり、民法はこの調整のために複数のルールを定めています。2021年の民法改正により、境界に関するルールが大幅に改正されました。

■ 隣地の使用（209条1項）

第一に、隣地の使用（209条1項）として、土地の所有者は、境界またはその近傍での確認、設備工事等のために必要な範囲で隣地を使用することができます。ただし、住家については居住者の承諾が必要です。使用によって生じた損害に対しては償金を支払わなければなりません（209条2項・4項）。

■ 継続的給付のための設備設置権（213条の2第1項）

第二に、継続的給付を受けるための設備設置権（213条の2第1項）として、土地の所有者は電気・ガス・水道等の継続的給付を受けるため必要な範囲で他の土地に設備を設置・使用できます。設置にあたっては損害が最も少ない場所・方法を選ばなければならず、損害に対して償金を支払う義務があります。

■ 境界標の設置（223条）

第三に、境界標の設置（223条）として、隣地の所有者との間で共同の費用をもって境界標を設置することができます。設置費用は双方が等しい割合で負担します（224条本文）。

■ 竹木の枝の切除および根の切取り（233条）

第四に、竹木の枝の切除および根の切取り（233条）として、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に対して枝の切除を求めることができます。2021年改正により、切除を求めても相当の期間内に切除しないとき等は土地の所有者が自ら切除できることになりました（233条3項1号）。一方、根が越境しているときは土地の所有者が自ら切り取ることができます（233条4項）。

■ 境界線近くの建築制限（234条1項）

第五に、境界線近くの建築制限（234条1項）として、建物を造るには境界から50センチメートル以上の距離を保たなければなりません。

■ 共有とは

共有とは、1つの物を複数人が共同で所有する状態をいいます。共有者それぞれが目的物に対して持つ所有権の割合を「持分」といいます。持分の割合は共有者間で決めますが（割合は任意）、共有者間に別段の定めがないときは、その持分は相等しいものと推定されます（250条）。

■ 行為の種類と同意要件

共有物の利用・管理については、行為の性質によって必要な同意要件が異なります。第一に、使用行為（249条1項）は各共有者が共有物全体を使用できる権利であり、単独で行使できます。ただし、他の共有者の持分割合に応じた使用の対価を償還する義務があります（249条2項）。第二に、保存行為（252条5項）は共有物の現状を維持する行為（修繕・妨害排除請求等）であり、各共有者が単独で行うことができます。第三に、管理行為（252条1項）は共有物の性質を変えずに改良する行為（賃貸借契約の締結・解除、管理者の選任・解任等）であり、持分価格の過半数の同意が必要です。第四に、変更行為（251条1項）は共有物の性質または形状を変える行為（売買・建替え等）であり、共有者全員の同意が必要です。

■ 不法占拠者への対応

不法占拠者に対しては、各共有者が単独で共有物全体の返還（妨害排除）を請求することができます（保存行為として）。ただし、損害賠償請求は自己の持分の割合に応じた範囲に限られます（判例）。なお、共有者の所在が不明な場合などの対応として、2021年改正により、裁判所が他の共有者以外の共有者の持分の変更・管理を認める裁判ができるようになりました（251条1項・252条2項）。

■ 分割請求の自由

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（256条1項本文）。これは共有状態の解消を求める権利であり、時効にかかることはありません。ただし、5年を超えない範囲で共有物分割禁止の特約を結ぶことはできます（256条1項但書）。この分割禁止の特約は登記をしなければ第三者に対抗することができません。5年を超える分割禁止特約は無効とされます（判例：行政書士試験10-29-ア）。

■ 分割の方法（3種類）

分割の方法には3種類あります。第一に、現物分割は共有物を物理的に分ける方法であり（例：土地を2筆に分ける）、裁判分割の場合の原則的な方法です。第二に、代金分割（換価分割）は共有物を競売などで売却してその代金を持分割合に応じて分配する方法であり（258条3項）、現物分割も価格賠償も不適当な場合に用いられます。第三に、価格賠償は一方が単独所有者となり、他方の持分に相当する金銭を支払う方法であり、裁判分割での原則的方法の一つです（258条2項2号）。

■ 所在不明共有者への対応（2021年改正）

2021年の民法改正により、共有者の所在が不明または不同意な場合の対応として、共有者の請求により、裁判所が他の共有者以外の共有者の持分を取得できる旨の裁判をすることができるようになりました（262条の2第1項前段）。これにより、所在不明の共有者がいても共有物の分割が実質的に可能となり、空き家・空き地問題への対応として重要な改正となりました。

■ 所有者不明土地・建物の管理制度とは

所有者不明土地・建物の管理制度とは、2021年の民法改正により新設された制度であり、所有者が不明な土地・建物を適切に管理するために、裁判所が管理人を選任することができる仕組みです（264条の2以下・264条の8以下）。

■ 管理命令の3要件

管理命令の要件は3つあります。第一に、所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないこと（所有者不明の状態）。第二に、利害関係人の請求があること。利害関係人には、土地等の管理不全により不利益を受けるおそれのある者、隣接地の所有者、土地等を時効取得したと主張する者、土地等を取得しようとする民間の買受希望者なども含まれます。第三に、裁判所が必要であると認めること。

■ 管理人の権限

選任された管理人の権限は専属的であり、所有者不明の土地・建物についての保全行為や利用・改良行為を行うことができます（264条の3）。ただし、土地等の売却については、裁判所の許可が必要です（264条の3・264条の8第5項）。管理の対象は土地・建物に限らず、土地・建物にある所有者の動産および売却代金も含まれます（264条の2第2項・264条の8第2項）。

■ 制度の背景

この制度は、空き家・空き地問題の深刻化に対応するため創設されたものであり、近年の行政書士試験でも出題される可能性が高い新制度として注目されています。