第2節 不動産物権変動

誰が所有者なのかを外から分かるようにする

土地や建物を買うときにまず気になるのは、その不動産の所有者が誰なのかということです。見ただけでは分かりません。そこで国は登記制度を設け、法務局に行けば所有者が分かるしくみを作りました。

契約で所有権は移るが、それだけでは足りない

物権の設定と移転は、当事者の意思表示だけで効力を生じます（176条）。売買の合意があった時点で、所有権はすでに買主に移っています。

ところが、当事者が登記名義を書き換えてくれなければ、登記記録と現実の所有者がずれてしまいます。これでは登記制度の信頼が揺らぎます。

そこで民法は、登記の変更手続をしなければ所有権の主張ができなくなるというルールを置きました。不動産に関する物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができません（177条）。

二重譲渡は登記の先後で決まる

このルールが最もはっきり働くのが二重譲渡です。AがBに土地を売ったのに登記名義がAのままで、その後AがCにも同じ土地を売って登記をCに移した、という場面です。

このとき、登記をもらわなかったBはCに所有権を主張できず、登記をもらったCはBに主張できます。結果として土地の所有者はCという扱いになります。契約の先後ではなく、登記の先後で勝ち負けが決まるということです。

Bは最初の売買で所有者になったはずですが、登記を移さなかったことのペナルティを受けた、と考えると納得しやすくなります。

悪意でも登記があれば勝てる

ここで注意したいのは、CがBの購入を知っていた場合です。自由競争の考え方から、Bが先に買ったことを知っていても、登記を受けたCは保護されます。知っていたというだけで負けることはありません。

ただし、単なる悪意を超えて信義に反する事情がある場合は別です。これは背信的悪意者の問題として次に扱います。

第三者とは誰か

177条は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。では、どのような者が第三者にあたるのでしょうか。

判例は、当事者もしくはその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有する者をいう、としています（大判明41.12.15）。登記がないことを持ち出すだけの正当な立場にある者、という意味です。

第三者にあたる例

第1に、二重譲渡の譲受人です。同じ不動産をめぐって争う立場なので、典型的な第三者です。

第2に、抵当権者や地上権者といった制限物権者です。その不動産について権利を持つ以上、誰が所有者かは自分の利害に関わります。

第3に、不動産賃借人です。

第三者にあたらない例

第1に、当事者およびその相続人です。売主と買主の間では、そもそも対抗の問題は起きません。相続人は当事者の地位を引き継ぐので同じです。

第2に、無権利者です。何の権利も持たない者が登記の欠缺を持ち出しても、守るべき利益がありません。

第3に、不法行為者・不法占拠者です。登記がないとはいえ、土地を買った所有者と、何の権利もない不法占拠者とでは、所有者を優先すべきだからです。したがって、登記がなくても不法占拠者には所有権を主張できます。

第4に、背信的悪意者です。

背信的悪意者

背信的悪意者とは、登記がないことを知っているだけでなく、そこに目をつけて高値で売りつけてやろうという意図で買い受けた者のように、悪意であり、かつ登記の欠缺を主張することが信義に反する者をいいます。

単なる悪意者に対しては登記がなければ所有権を主張できませんが、背信的悪意者は保護に値しないため、登記がなくても主張できます。ここが分かれ目です。

なお、背信的悪意者Cからさらに買い受けた転得者Dがいる場合、D自身が背信的悪意者でない限り、Dは登記があれば保護されます。

取消しの前か後かで分ける

契約を取り消すと、いったん移転した所有権が戻ってきます。そこに第三者がいた場合、もともとの所有者と第三者のどちらを所有者とするかが問題になります。

判断の軸は2つです。第三者が取消しの前に現れたのか後に現れたのか。そして取消しの理由が何かです。

取消前の第三者は理由によって変わる

取消しの時点ですでに第三者Cがいた場合は、Cが善意か悪意かを基準にします。

制限行為能力または強迫を理由とする取消しでは、Aの勝ちです。Cが善意であっても、Aは取消しを主張できます。判断能力が十分でない人や脅された人には落ち度がないため、保護が徹底されています。

錯誤または詐欺を理由とする取消しでは、原則としてAの勝ちですが、Cが善意かつ無過失であればCの勝ちになります（95条4項・96条3項）。だまされた人や勘違いした人には一定の落ち度があるためです。

取消後の第三者は登記で決まる

取消しの後にBがCへ売った場合は、扱いが変わります。95条4項や96条3項は取消しの時点で第三者がいた場合を想定しているので、ここでは適用されません。

その代わり、取消しによってBからAへの物権変動が生じ、その後の売買でBからCへの物権変動が生じたと考えます。これが二重譲渡に似ているため、177条を適用して登記の先後で優劣をつけることにしています。

したがって、取消後の第三者に対しては、取消しの理由に関係なく、AとCのうち先に登記をしたほうが勝ちます。

間違えやすいところ

過去問では、詐欺取消前の第三者について「Cは善意かつ無過失であれば登記を備えなくても保護される」が正しいとされ、詐欺取消後の第三者について「Cは善意かつ無過失であっても登記を備えなければ保護されない」も正しいとされています。取消しの前か後かで答えが入れ替わるため、問題文の時系列を必ず確認する必要があります。

解除でも同じ問題が起きる

契約をしたのに相手が代金を支払わない場合、売主は契約を解除して、契約そのものをなかったことにできます。すると取消しと同じように、第三者との関係が問題になります。

解除前の第三者は登記の有無で決まる

解除の前にBがCへ転売していた場合、Cに登記があれば、Aは解除をCに主張できません（545条1項但書）。Cに登記がなければAの勝ちです。

ここが詐欺取消前の第三者との違いです。詐欺の場合はCの善意無過失が要件でしたが、解除の場合は登記があるかどうかだけで決まります。Cが解除されるかもしれないと知っていた場合、つまり悪意であっても、登記さえあれば保護されます。

解除後の第三者は登記の先後で決まる

解除の後にBがCへ売った場合は、177条が適用されます。解除によってBからAへ所有権が戻り、その後BからCへ売られたという形が二重譲渡に似ているからです。AとCのうち先に登記をしたほうが勝ちます。

この処理は詐欺取消後の第三者とまったく同じです。

前と後で何が違うのか

解除前の第三者では、Cに登記がなければAは自分に登記がなくても勝てます。これに対し解除後の第三者では、Aも登記を備えなければ勝てません。「Cに登記がなければAの勝ち」と「先に登記したほうの勝ち」は似て見えますが、Aの側に登記が要るかどうかが違います。

遺産分割と同じ形

解除と第三者の処理は、遺産分割と第三者の処理とまったく同じ形をしています。分割前は登記があれば第三者の勝ち、分割後は先に登記したほうの勝ちです。2つをセットで覚えると定着します。

時効取得でも物権変動が起きる

不動産を時効取得すると、所有権がもとの所有者から占有者へ移ります。ここでも物権変動が生じる以上、第三者との関係が問題になります。

判断の軸は、第三者が現れたのが時効完成の前か後かです。

時効完成前の第三者には登記が要らない

BがAの土地の占有を始めた後、時効が完成する前にAがCへ土地を売ったとします。この場合、Bは登記がなくてもCに所有権を主張できます（最判昭41.11.22）。Cが登記を備えていても結論は変わりません。

理由は当事者の顔ぶれにあります。時効が完成すると、Cが所有者になっている土地をBが時効取得することになります。土地をめぐって争うのはBとCの2人であり、この2人は第三者どうしというより当事者に近い関係にあります。そのため登記は要らない、という整理です。

時効完成後の第三者とは対抗関係になる

これに対し、時効が完成した後にAがCへ売った場合は177条が適用されます。AからBへの時効取得による物権変動と、AからCへの売買による物権変動が二重譲渡に似た形になるからです。BとCのうち先に登記をしたほうが勝ちます。

なお、Cが登記をした後であっても、Bがさらに取得時効に必要な期間占有を続ければ、Bは登記がなくても新たな時効取得をCに主張できます（最判昭36.7.20）。

起算点は選べない

ここで、Bが起算点を後ろにずらせば、Cを時効完成前の第三者に変えられそうに見えます。そうすれば登記が要らなくなるからです。

しかしこれは認められません。時効を援用する者が起算点を任意に選択して、時効の完成時期を早めたり遅らせたりすることはできないとされています（最判昭35.7.27）。占有を始めた時が起算点であり、動かせません。

過去問では「起算点を自由に選択して取得時効を援用することは妨げられない」という形で出題され、誤りとされました。

相続でも物権変動が起きる

不動産を相続した場合にも物権変動が生じるため、第三者との関係が問題になります。ここでは共同相続の場面と相続放棄の場面を扱います。

共同相続人が全部を売ってしまった場合

Aが亡くなり、BとCが2分の1ずつ相続したとします。ところがCが自分の相続分を超えて、土地全部をDに売ってしまいました。このときBは自分の持分をDから取り戻せるでしょうか。

結論として、Bは登記がなくても自分の持分をDに主張して返還を請求できます（899条の2第1項）。

理由は単純です。もともとCは土地全部の所有権を相続しているわけではなく、自分の持分以外については無権利者です。無権利者Cから土地を買ったDも、Cの持分以外については権利を取得できません。無権利者からは権利を得られないので、Bは登記なしで取り戻せます。

逆に、Cの持分にあたる2分の1については、Dが有効に取得します。Bはその部分まで取り戻すことはできません。

法定相続分を超える部分は登記が要る

899条の2第1項は、相続による権利の承継は、法定相続分を超える部分については登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。

裏を返せば、法定相続分の範囲内であれば登記がなくても対抗できるということです。上の場面でBが自分の2分の1を登記なく主張できるのは、この範囲内だからです。

相続放棄の場合

Cが相続を放棄した場合はどうなるでしょうか。相続の放棄をした者は、初めから相続人でなかったものとみなされます（939条）。家庭裁判所への申述によって行います（938条）。

したがってCは最初から無権利者だったことになり、CからDへの売却が相続放棄の前であっても後であっても、Bは土地の所有権をDに主張できます（最判昭42.1.20）。登記も要りません。

登記が対抗要件になるという177条の原則からすると例外的な扱いなので、問われることがあります。

遺産分割でも物権変動が起きる

相続が始まった後、共同相続人が話し合って遺産の分け方を決めることを遺産分割といいます。遺産分割によって誰が何を取得するかが決まると、そこでも物権変動が生じるため、第三者との関係が問題になります。

判断の軸は、第三者が現れたのが遺産分割の前か後かです。

遺産分割前の第三者は登記があれば保護される

AをBとCが2分の1ずつ相続した後、Cが自分の持分をDに譲渡し、その後にBとCが遺産分割協議をして土地はBのものと決まった、という場面です。

このとき、Dに登記があれば、Bは土地全部の所有権をDに主張できません（909条但書）。Dに登記がなければBの勝ちです。

遺産分割の効力は相続開始時に遡りますが（909条本文）、それによって第三者の権利を害することはできないと定められています。この但書が根拠です。

遺産分割後の第三者は登記の先後で決まる

先に遺産分割協議で土地はBのものと決まり、その後にCが自分の持分をDに譲渡した、という場面です。

このときはBとDのうち先に登記をしたほうが勝ちます（899条の2第1項）。Bは遺産分割によって法定相続分を超える部分を取得しているので、その部分については登記を備えなければ第三者に対抗できないからです。

解除と同じ形で覚える

ここまでの処理は、解除と第三者の処理とまったく同じ形です。

分割前は、第三者に登記があれば第三者の勝ち、なければ相続人の勝ちです。解除前の第三者（545条1項但書）と同じです。分割後は、先に登記したほうの勝ちです。解除後の第三者（177条）と同じです。

条文番号は違いますが考え方は共通しているので、片方を思い出せればもう片方も導けます。